Αναλυτικά οι προτάσεις του Βουλευτή για τους όρους δόμησης

Α. ΙΣΤΟΡΙΚΟ
Έως το 1984 οι όροι δόμησης που ίσχυαν ήταν οι ακόλουθοι:
1. Β.Δ/ΜΑ 8-1-1955
– Κάλυψη: 70% – 85
– Όροφοι: 2
– Ύψος: 8,50 μ.
2. Β.Δ/ΜΑ 29-5-1969
– Κάλυψη: 70% έως 85%, ανάλογα της επιφάνειας και της θέσης του οικοπέδου
– Μέγιστο ύψος: α): (3,30*3)+1,00=10,90 μ. σε περίπτωση κατοικιών. β): [3,30*3)+2,00]=11,90 μ. σε περίπτωση που το ισόγειο χαρακτηριζόταν κατάστημα με πατάρι.
Αριθμός ορόφων: καθοριζόταν αριθμητικών, 3 όροφοι.
Ο Σ.Δ. καθοριζόταν έμμεσα ως ακολούθως:
α) Μεσαίο οικόπεδο:
α) Εμβαδόν<100,00 τ.μ.: κάλυψη Κ 80%, άρα Σ.Δ.: 0,80*3=2,4
β) 100,00<Εμβαδόν<115,00 τ.μ.: κάλυψη Κ: 80,00+[10/15*(Ε-100,00)]
άρα Σ.Δ.=Κ*3
γ) Εμβαδόν>115,00 τ.μ.: κάλυψη Κ 70%, άρα Σ.Δ.: 0,70*3=2,1

β) Γωνιακό οικόπεδο:
α) Εμβαδόν<100,00 τ.μ.: κάλυψη Κ 85%, άρα Σ.Δ.: 0,85*3=2,55
β) 100,00<Εμβαδόν<115,00 τ.μ.: κάλυψη Κ: 80,00+[10/15*(Ε-100,00)]
άρα Σ.Δ.=Κ*3
γ) Εμβαδόν>115,00 τ.μ.: κάλυψη Κ 70%, άρα Σ.Δ.: 0,70*3=2,1
3. Από το 1984 και εντεύθεν ισχύουν τα παρακάτω:
1.Με τηλεγράφημα Αντώνη Τρίτση, υπουργού ΠΕΧΩΔΕ, αναστέλλεται ο γ’ όροφος στην Κεφαλονιά.
2.α) Με το Π.Δ. 25-7-84/8-8-1984 ΦΕΚ 446 Δ επιβάλλεται η τοποθέτηση στέγης σε όλες τις νέο-ανεγειρόμενες οικοδομές στον Ν.Κεφαλονιάς.
β) Για τις οικοδομές που βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου επιτρέπεται η προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους
των οικοδομών μόνον κατ’ ο μέρος είναι απαραίτητη για την κατασκευή στέγης χωρίς να δύναται η προσαύξηση αυτή να υπερβεί εν πάση περιπτώσει το 1,50 μ.
3.Τροποποίηση του από 25-7-84/8-8-1984 Π.Δ. με το Π.Δ. 1985 Δ 16-2-1985, καθορισμός τομέων.
Τομέας I: αριθμός ορόφων 1, Σ.Δ. 0,40.
Τομέας II: αριθμός ορόφων 2,Σ.Δ. 1,40
Τομέας III: αριθμός ορόφων 2, Σ.Δ. 1,40
Τομέας IV: αριθμός ορόφων 3, Σ.Δ. 1,80, επιβολή στοάς.
Σε όλους τους τομείς η κάλυψη είναι 70%.
Με το άρθρο 3 του Π.Δ. 1985 Δ 16-2-1985, τροποποιείται το άρθρο 1 του Π.Δ. 25-7-84/8-8-1984. Το ύψος της στέγης καθορίζεται σε 2,00 μ. μέγιστο και επιτρέπεται η κατασκευή βοηθητικών χώρων μέσα στον όγκο της στέγης εφ’ όσον αποτελούν ενιαία κατοικία με τον υποκείμενο όροφο.

4.Π.Δ. 10-9-1986/7-10-1986 ΦΕΚ 934 Δ. Έγκριση πολεοδομικής μελέτης δήμου Αργοστολίου και αναθεώρηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού.
Τομέας I: κάλυψη: 70%, ύψος 4,50 μ., Σ.Δ. 0,70
Τομέας II Α: κάλυψη 70%, ύψος 7,50 μ., Σ.Δ. 1,40
Τομέας ΙΙ Β: κάλυψη 70%, ύψος 7,50 μ.+2,00 μ., Σ.Δ. 1,40+0,35
(πατάρι)
Σε όλους τους τομείς επιτρέπεται η προσαύξηση του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους κατά 3,00 μ. για την κατασκευή της στέγης με κλίση από 15° έως 45°.
5.Τροποποίηση του από 10-9-1986 Π.Δ. ΦΕΚ 934 Δ’.
Έγκριση πολεοδομικής μελέτης Δήμου Αργοστολίου.
6.Απόφαση Νομάρχη 822/87.
α) Αλλαγή υψών: Τα 7,50 μ. έγιναν 8,00 μ.
Τα 9,50 μ. έγιναν 10,50 μ. και
Σε περίπτωση προσθήκης σε νόμιμα υφιστάμενα κτίρια τα ύψη προσαυξάνονται κατά 1,00 μ.
β) Ειδικός συντελεστής 0,35 για χρήση σοφίτας, 0,20 για τον οικισμό
Σκάλας, δηλαδή του χώρου που προκύπτει κάτω από την στέγη.

Β) ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ
Με τις τροποποιήσεις του ΓΟΚ 1985 και του Ν. 2831/2000 ΦΕΚ 140 Α/13-6-2000, άρθρο 1 παρ.3 (συμπλήρωση του άρθρου 2 ΓΟΚ 1985 με την παρ. 47) θεσμοθετείται ο ορισμός της στέγης και ύστερα από διευκρινίσεις με ΠΕΧΩ Κέρκυρας & ΥΠΕΧΩΔΕ (εγκύκλιος ΥΠΕΧΩΔΕ 55/11-8-2000 για την εφαρμογή της στέγης) πρακτικά καταργήθηκε η σοφίτα. Δηλαδή μέχρι τότε οι άδειες εκδίδονταν θεωρώντας ως στέγη – σοφίτα όχι μόνον το κεκλιμένο τμήμα αλλά και την υπερύψωση για την έδραση της στέγης μέχρι το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος. Μετά τα παραπάνω δημιουργήθηκε σοβαρό πρόβλημα στους ιδιοκτήτες λόγω υποβάθμισης της σοφίας, δηλαδή του χώρου με συντελεστή δόμησης 0,35 ο οποίος αναλογεί στο 1/5 της συνολικής επιτρεπόμενης δόμησης 0,35/1,75=1/5.
Η Νομαρχία Κεφαλονιάς με το υπ’ αριθμ. 1466/18-4-1997 έγγραφο της Α’ Νομαρχιακής Επιτροπής καθόρισε επιτροπή μηχανικών, αποτελούμενη από υπαλλήλους της Πολεοδομίας και ελεύθερους επαγγελματίας, για να καταλήξουν σε μια πρόταση, η οποία και ομόφωνα εγκρίθηκε από το Ν.Σ. Πρακτικό της 21ης συνεδρίασης του Ν.Σ. την 25-10-2000, Πράξη 202/2000.
Οι παρατηρήσεις της Επιτροπής είναι οι ακόλουθες:
Παρατηρούμε ότι η Κεφαλονιά υφίσταται κατά καιρούς τα αποτελέσματα των γενικότερων απόψεων περί δόμησης που κυριαρχούν στο κέντρο λήψης των αποφάσεων (Αθήνα). Κατ’ αρχάς τη μεταπολεμική περίοδο ακολουθεί την πολιτική που ασκείται για όλη την Ελληνική Επαρχία με ύψος και κάλυψη την γενικώς επικρατούσα. Το 1983 για το Αργοστόλι ισχύει δόμηση 2,10 και ύψος τριών ορόφων. Με τον Γ.Ο.Κ. ’73 αυτό σημαίνει επιτρεπόμενο ύψος 3,30*3+1,00=10,90 μ. ή και 11,90 μ.
Το 1984 γίνεται η πρώτη προσπάθεια με την Ε.Π.Α. διαχωρισμού και αυτονόμησης των όρων δόμησης του Αργοστολίου και Ληξουρίου.
Επιβλήθηκε η κατασκευή στέγης η οποία κατά γενική ομολογία εξυψώνει το δομημένο περιβάλλον.
Στην συνέχεια, με την απόφαση Νομάρχη 822/87 δίνεται η δυνατότητα εκμετάλλευσης του χώρου μέσα στον όγκο της στέγης (σοφίτα).
Από τη στιγμή που θεσμοθετήθηκε η σοφία αρχίζουν τα προβλήματα:
1.Νομικό πρόβλημα στις μεταβιβάσεις: Δεν μεταβιβάζεται αυτόνομη η σοφίτα γιατί αποτελεί βοηθητικό χώρο του υποκείμενου ορόφου.
2.Πρόβλημα με τους φορείς και τα πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου: Δανειοδοτήσεις – έγκριση ιδρύσεως επαγγελματικών χώρων κλπ.
3.Στατικό πρόβλημα: Η κατασκευή κατοικήσιμης στέγης οδηγεί αναγκαστικά σε κατασκευή ενός ακόμη ορόφου (με φέροντα κατακόρυφα στοιχεία) ο οποίος είτε δεν φέρει πλάκα οπλισμένου σκυροδέματος, δηλαδή δεν έχουμε στην στέψη του κτιρίου τη διαφραγματική λειτουργία της πλάκας, είτε φέρει κεκλιμένες πλάκες (κεκλιμένο διάφραγμα). Και στις δυο περιπτώσεις η στατική επίλυση οδηγεί σε οριακές καταστάσεις με τις παραδοχές που είναι αναγκασμένος ο μηχανικός να χρησιμοποιήσει, π.χ. βραχέα υποστυλώματα.
4.Πολεοδομικά προβλήματα: Αυτά είναι αμέτρητα και δεν είναι δυνατόν να παρουσιαστούν ολοκληρωμένα από την παρούσα επιτροπή. Θα έπρεπε να ανατεθεί σε μελετητή η καταγραφή τους. Ορισμένα όμως από τα προβλήματα καταγράφονται στο 2046/19-7-93 συνημμένο έγγραφο του Τ.Π. & Π.Ε. Αργοστολίου.
5.Περιβαλλοντικά προβλήματα: Η κατασκευή της σοφίας οδήγησε σε μορφές κτιρίων τα οποία από τη μια μεριά ήταν υποχρεωτικό να κατασκευαστούν με αυτόν τον τρόπο λόγω της εξάντλησης των δικαιωμάτων που παρείχε η νομοθεσία περί σοφίτας, από την άλλη όμως είχαμε μορφές κτιρίων που δεν ταιριάζουν στην παράδοση της πόλης, σε πολλές δε περιπτώσεις η αποδοχή της μελέτης ήταν υποχρεωτική για την Ε.Π.Α.Ε. λόγω της πίεσης που ασκείται από την κοινωνία για την εξάντληση κάθε δικαιώματος που παρέχει ο νόμος στον πολίτη.
6.Στην κατασκευή των τριώροφων κτιρίων, κατά την άποψή μας δεν βλάπτει το δομημένο περιβάλλον, το οποίο εξ άλλου περιλαμβάνει ήδη πλήθος τριώροφων σε όλους τους τομείς του Αργοστολίου.
7.Με την υπάρχουσα σήμερα νομοθεσία έχουν κατασκευαστεί πολλά τετραώροφα κτίρια, τα οποία προκύπτουν σε περίπτωση προσθήκης με την κατασκευή τριών ορόφων στο επιτρεπόμενο ύψος των 9,00 μ. και την κατασκευή του 4ου (σοφίτα). Σε περίπτωση δε εκσκαφής των επιχώσεων του υπογείου προκύπτουν πενταόροφα κτίρια (κυρίως σε περιοχές με κεκλιμένο έδαφος). Πιστεύουμε ότι με τις προτεινόμενες λύσεις θα περιορίσουμε τους ορόφους σε τρεις με ένα υπόγειο.
Αποψή μας είναι ότι η μελέτη της Ε.Π.Α. δεν έλαβε υπ’ όψιν της την συνεχή εξέλιξη της δόμησης στην Κεφαλονιά αλλά μόνον την μετασεισμική κατάσταση που δημιουργήθηκε από το κρατικό πρόγραμμα αποκατάστασης και τις ιδιωτικές πρωτοβουλίες.

Δεν ελήφθη υπ’ όψη η συνεχής πορεία αυτού του τόπου που διακόπηκε βίαια από τον καταστρεπτικό σεισμό του 1953 και ερήμωσε το νομό, με αποτέλεσμα τον εγκλωβισμό στην οπτική της κρατικής αρωγής.

Η πορεία του τόπου μέχρι το 1953 ήταν ανοδική με κυρίαρχη μορφή τα διώροφα και τα τριώροφα κυρίως στο εμπορικό τμήμα. Σήμερα με τη νέα ανοδική οικονομική πορεία που έχει δρομολογηθεί εκτιμάμε ότι θα πρέπει να φροντίσουμε και για την ποιοτική άνοδο του δομημένου περιβάλλοντος.

Πέρα των άνω παρατηρήσεων της Επιτροπής επισημαίνω και τα εξής:
1)Δεν προβλέπεται η τοποθέτηση κλιματιστικών μηχανημάτων, κεραιών και δορυφορικής τηλεόρασης, τα οποία μέχρι τώρα τοποθετούνται στην πρόσοψη των κτιρίων και στους ακάλυπτους δημιουργώντας όχι μόνον αισθητικά προβλήματα, αλλά και ηχορύπανσης.
2)Δεν προβλέπεται απόληξη κλιμακοστασίου και δημιουργία μικρού ακαλύπτου δώματος για την τοποθέτηση των παραπάνω μηχανημάτων και την πρόσβαση για την επισκευή τυχόν προβλημάτων της στέγης.
3)Δεν προβλέπεται προσαύξηση των ύψους λόγω κλίσης του οικοπέδου. Σημειωτέον ότι η πλειονότητα των οικοπέδων στο νησί παρουσιάζει έντονη κλίση.
4)Η στέγη πρέπει να λειτουργεί ως αισθητικό στοιχείο στην κατασκευή και το ύψος της να μην συμπεριλαμβάνεται στο μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος.
5)Στην ΒΙ.ΠΕ. Αργοστολίου το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος είναι 15,00 μ. + 3,00 μ. στέγη.

Γ) ΠΡΟΤΑΣΗ
Μετά τα παραπάνω σε συνδυασμό και με τις προτάσεις της επιτροπής, ΠΡΟΤΕΙΝΟΥΜΕ:
α) Καταργούνται:
1.Η παράγραφος 6 του Π.Δ. 25-7-84 περί επιβολής στέγης: «επιτρέπεται η κατασκευή μέσα στον όγκο της στέγης βοηθητικών χώρων, εφ’ όσον αυτοί αποτελούν ενιαία κατοικία με τον υποκείμενο όροφο.»
2.Η παράγραφος 1 δ περί προσαύξησης του ύψους κατά 1,00 σε περίπτωση προσθήκης.

β) Προτείνονται οι τροποποιήσεις:
1.Αρθρο 1 παρ.γ, να αντικατασταθεί όλο το εδάφιο το σχετικό με τη σοφίτα με «με ενσωμάτωση σε όλους τους τομείς του Σ.Δ. 0,35 στον Σ.Δ. του Π.Δ. 10-9-86».
2.Αντί μέγιστο ύψος 4,50 μ. να γίνει το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 7,00 μ.
3.Αντί μέγιστο ύψος κτιρίων 8,00 μ. να γίνει 9,90 μ.
4.Αντί μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων 10,50 μ. να γίνει 11,90 μ.
5.Προσαύξηση του μέγιστου ύψους με τη διαφορά που προκύπτει λόγω κλίσης της πρόσοψης του οικοπέδου και πάντως όχι περισσότερο του 1,00 μ.
6.Παράγραφος 3 1α του Π.Δ. 10-9-86 περί ύψους στέγης, αντί 3,00 μ. στέγη να γίνει 1,50 μ.
7.Να προστεθεί διάταξη που να απαγορεύει ανοίγματα φωτισμού – αερισμού στην στέγη.
8.Να προστεθεί διάταξη για απόληξη κλιμακοστασίου μεγίστου ύψους 2,20 μ., συμπεριλαμβανομένης και της στέγης, όπως και για δώμα μεγίστης επιφανείας 10% κάλυψης για την τοποθέτηση πύργου ψύξης, κλιματιστικών, κεραιών και δορυφορικού πιάτου.
9.Να προστεθεί διάταξη για έδραση της στέγης στην πλάκα επικάλυψης του τελευταίου ορόφου χωρίς υπερύψωση. Ο όγκος της στέγης να μην ενσωματώνεται στον κυρίως όγκο του κτιρίου επειδή η στέγη είναι διακοσμητικό στοιχείο.
10.Για τους οικισμούς ΛΗΞΟΥΡΙ – ΣΚΑΛΑ – ΠΟΡΟΣ
Στους οικισμούς αυτούς, στους οποίους ισχύει ο επιπλέον Σ.Δ. για χώρους μέσα στον όγκο της στέγης υπάρχουν τα ίδια προβλήματα και προτείνεται και σε αυτούς ό,τι προτείνεται για το Αργοστόλι, λαμβάνοντας υπόψη τις επιμέρους διαφοροποιήσεις που ισχύουν σε κάθε ένα, π.χ. στον οικισμό Σκάλα ενσωματώνεται στο Σ.Δ. ο Σ.Δ. 0,20 που ισχύει σήμερα για χώρους μέσα στον όγκο της στέγης. Προτεινόμενα ύψη:
ΛΗΞΟΥΡΙ: όπως και στο Αργοστόλι, με ύψος ανάλογο κατά τομέα.
ΠΟΡΟΣ: 9,00 μ. + 1,50 μ. στέγη.
ΣΚΑΛΑ: 9,00 μ. + 1,50 μ. στέγη.